🌐 本文译自英文媒体 West Shaw（机器翻译，仅供参考），国际资讯来源见文末。
匹克球热潮并未消退。但糟糕的租约、过大的设施和有缺陷的商业模式正在揭示背后残酷的经济现实，这导致越来越多的俱乐部关闭。
你已经看过头条新闻了。俱乐部正在关门。匹克球热潮已经破灭。企业和个人破产频发。
那些个人的事情应该让你夜不能寐，因为每一件事情背后都有一个体面的人，他们在租约上签了名，并将一切赌在他们热爱的游戏上。
你没看到的是钱。加盟商大多不能谈论它，因为他们的律师不允许他们。独立经营者不会谈论它，因为他们对自己的失败感到太尴尬了。
所以你可以得到剪彩和盛大开幕的照片。但你从来拿不到损益表。
我不经营特许经营，也没有人的律师可以对我说的话投票。但我确实帮助设计、建造、咨询和运营全球各地的匹克球设施，而且我从2023年3月开始就一直在做这件事。
那么我们来谈谈钱，好吗？
2023: The gold rush
在2023年3月，当我开始筹建我的第一个俱乐部时，市场上没有任何匹克球加盟设施。基本上，整个行业可以一起装进一辆面包车。
我在2023年8月1日开门营业，五个月之后。到那时已有三个特许经营品牌和数百个特许经营地点售出，其中大多数尚未建成。
根据FRANdata的新数据显示，18%的特许经营商业概念能达到100个门店，而且达到这一目标的平均时间超过10年。
可以说，建设匹克球的竞争速度超过了大多数其他行业的经验。问题在于，大多数品牌从未在本土市场之外运营过。匹克球是一项顽固的本地化运动。在那不勒斯行得通的方法在达拉斯可能行不通，而在达拉斯行得通的方法在芝加哥可能行不通。每个市场都需要不同的俱乐部。
此外，每个人都在争夺同样的建筑物。COVID之后，像Nordstrom Rack和Barnes & Noble这样的全国性零售商搬进了面积为2万到4万平方英尺的小型商店，这正是匹克球俱乐部所需要的大小。只有那么多的建筑物拥有30英尺的柱间距和18英尺的天花板高度。
我看到五个匹克球小组像海鸥抢薯条一样追逐同一份租约。租金在任何球被击打之前就已经上涨了。
要理解为什么这很重要，你需要掌握一个房地产金融概念：资本化率。
资本化率是建筑物的年租金收入除以建筑物的销售价格。如果一栋建筑每年带来60万美元的收入，售价为1000万美元，那么资本化率就是6%。投资者用它来评估风险。租户越安全，资本化率越低，建筑物的价值就越高。
Now run the math.
- 租一个每月5万美元的租约，即每年60万美元
- 如果Chick-fil-A支付租金，投资者会按4.2%到4.5%的资本化率给建筑定价，因为没人怀疑Chick-fil-A会支付租金
- 这使得这栋建筑的价值约为 1400 万美元
如果一个一年级的匹克球俱乐部支付相同的租金，投资者应该因为风险而要求8%到10%的回报率。这使得该建筑物的价值为600万到750万美元。相同的租金，价值减半。
所以一家初创的匹克球俱乐部应该支付比全国零售商更少的租金，而不是更多。
情况正好相反。为了击败一家拥有信用评级和其他四个匹克球集团的零售商，一家未经验证的运营商不得不提供更多。
而许多签署这些租约的人都被卖了一个梦想：建一个俱乐部，雇一个总经理，收支票。但没人可供雇用。没有教练基础，没有职业总经理的后备队伍，没有匹克球老手。这个行业才刚刚起步，大约十五分钟而已。
2026: The reality
那么一个球场实际上能赚多少钱呢？由 Johns Design & Consulting 汇编的涵盖数百个场地的行业绩效数据提供了更清晰的视角。这些数据涵盖了室内和室外、有工作人员和无人操作的场地。每个数字代表在 12 个月期间每个球场的平均月度匹克球收入，不包括食品、饮料及其他单独的次要收入来源。
- 小型设施（10 个球场或更少）：约 8,000 美元
- 大型设施（超过10个球场）：约5,600美元
- All facilities: ~$6,400
从这些数字中有两个主要趋势显现出来。
- 首先，小型场馆的一个球场比大型场馆的球场收入高大约43%，主要是因为许多大型场馆建造时预计会成为其所在地区的唯一供应者。
- 其次，这些数据在过去一年中保持相对稳定，显示玩家需求依然强劲，并不是导致经营困难地点问题的根本原因。
范围很广。我们有三场球场的农村客户，每个球场每月收入在12,000到14,000美元之间，城市客户则超过30,000美元。
位置决定了大部分，租约决定了其余部分。
在麦当劳，商品的成本是食物。在一个匹克球俱乐部，商品的成本是租金，而租金是固定的。
签了糟糕的租约，你就得被困几年。大多数10号球场俱乐部的租金在每月3万到5万美元之间。
我们把每个客户都推向低端，但大多数倒闭的俱乐部都在高端。天哪，我还听说有人签下每月十万美元的租约。
这是大多数失败俱乐部目前正在面临的现实，租金为50,000美元。
光是要达到收支平衡，每年就超过100万美元，而且我在工资方面算是很宽松了。很多俱乐部的开支是2.5万到3万美元。
现在将其与整个行业的数字进行比较。一个拥有10个球场的俱乐部，以小型设施的平均水平，每年能带来大约96万美元的匹克球收入。我这里说得已经很客气了，因为这是三个数字中最好的。按所有设施的平均水平，大约是76.8万美元。无论哪种情况，单靠匹克球收入，俱乐部都是亏损的。
而且你无法通过会员资格来解决它。
- 假设你销售一个每月50美元的会员，会员可以享受一半价格的场地时间，而你的场地费是每小时40美元
- 要以全价赚取一百万美元，你需要每年出售25,000小时的球场使用时间
- 几乎每个球场每天预订七个小时，每天如此，包括圣诞节
而且会员只付一半，所以实际数字更高。
或者说你以每月119美元出售无限次玩耍。一百万美元需要700名会员，或者每个球场70人。我认为一个俱乐部每个球场最多容纳50人，这将你的收入上限设在约714,000美元。
每个人都想从下午5点到晚上9点打球，而10个球场每晚只能提供40小时的球场时间。
健身房靠从不出现的会员赚钱。匹克球会员每隔几天就会出现。俱乐部在高峰期人满为患，新会员无法得到球场，增长就在接近收支平衡时停滞。
The aftermath
所以事情的真相是这样的。
两件事让这些俱乐部消亡了：
- Bad leases
- 被出售了需要业主在场的企业的被动投资的业主
接下来发生的事情是可以预测的。俱乐部会尝试重新谈判租约。一些会关闭。值得拯救的俱乐部需要有人去查查看内部情况。
这就是我们现在在约翰设计与咨询所做的大部分工作。我们正在建造更少的设施，而是在现有开放的设施中花更多时间。我们称之为设施审计。听起来很礼貌，其实并不礼貌。
我们会检查租赁、工资单、收入、节目安排、营销、优惠、员工培训和教练，直到找到资金流失的地方。通常都是相同的几个地方。
首先，我走进的几乎每个设施都人手过多。其次，这些项目设置只是为了完成形式。当然，有一个“匹克球入门”课程。但那节课之后会发生什么呢？那个球员接下来去哪里？通常没人想过这个问题。
糟糕的编程会破坏营销，因为编程决定了之后的一切：你卖什么、如何销售以及广告费用的投入方向。如果没有玩家可以遵循的路径，你就没有东西可以提供给他们。如果你没有东西可以提供，那么效果广告活动也无从指向。这就是我们创立 StackEleven 营销的原因。
大部分问题都是可以解决的。一个糟糕的租约则不行，至少从内部无法解决。这需要律师和谈判，我希望天啊你没有签个人担保。
What's next
匹克球死了吗？绝对没有。如果是的话，那我就是做了一个极糟糕的职业选择，把我所有的赌注都押在了一项运动上。真正死去的是那种幻想——认为一个俱乐部模式可以在每个市场都行得通，并且在老板在某个地方的船上时自动运转。
当繁荣来临时，没有人为他们的市场设计俱乐部，没有人培训专业人员来运营俱乐部，也没有人知道如何推广它们。所以我们建立了那个。
- 约翰的设计与咨询根据其市场对俱乐部进行适当规模调整。
- RacketPro 组织培养管理它的专业人士。
- StackEleven 填充它。
设计它，配备人员，填充它。我们不是唯一的。整个行业的公司都在建立同样类型的支持。
如果我是一个喜欢打赌的人，我会说下一波开放的场馆将是全自动或半自动的俱乐部，拥有三到六个球场：更小、更智能的建筑，有一个积极的业主兼运营者，并且有真正的社区支持。
一个半自主的俱乐部也让你可以保留你的日常工作。你不需要从早上9点到下午5点都待在那里，因为这些时间反而比较清闲。
但是你能早上7点到9点和晚上5点到9点在吗？你能记住你成员的名字吗？如果可以，你真的有机会。
问题从来不在于比赛。在工作日晚上的六点钟，走进任何一个好的俱乐部，听一听：四十个球拍碰撞的声音，人们的笑声，有人对判罚争论得像是在最高法院一样。人们热爱这项运动。他们只是需要一个能够负担得起继续营业的俱乐部。
了解你的市场。根据市场规模调整俱乐部。签一份生意能承受的租约。然后出现。这比他们在2023年宣传的梦想要小，但这个梦想是可行的。
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West Shaw
West Shaw 领导 Heleus Holdings，这是 RacketPro Organization (RPO)、Johns Design & Consulting、Grow My Club 和 StackEleven Marketing 的母公司。他担任 RPO 的全球首席执行官，并积极运营 Johns Design & Consulting。
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本文翻译并转载自 West Shaw，由系统自动翻译，版权归原作者所有。
